许小乐：前4月地产开发投资同比降2.7%，表明房企投资动力较弱

标题:前4个月房地产开发投资同比下降2.7%，显示房企投资动力较弱。

日前，国家统计局发布了2022年1—4月全国房地产开发投资和销售数据1—4月，全国房地产开发投资39154亿元，同比下降2.7%，其中，住宅投资29527亿元，下降2.1%

最近几年来，除2020年疫情期间房地产开发投资数据同比下降外，该数值多为正值但这一数据出现同比下滑，表明在市场整体难以解构，库存持续增加的情况下，房企明显表现出投资动力不足，可能进一步拖累全国固定资产投资

最新数据显示，房地产市场可谓量价齐跌，行业销售市场进一步下滑1—4月，全国商品房和商品住宅销售面积同比下降20.9%和25.4%，平均售价分别下降10.8%和9.1%在量价齐降的情况下，全国商品房和商品住宅销售额分别下降29.5%和32.2%

在疫情的影响下，我国东部和东北地区的市场跌幅明显大于其他地区除了受疫情拖累，市场预期疲软，信心难以重建2022年以来，国内多个城市陆续出台楼市扶持政策但受疫情反复影响，国外地缘政治冲突下行压力，收入预期降低导致居民风险偏好下降等因素影响，房地产市场信心恢复持续受阻

此外，房地产市场销售下滑导致住宅市场库存增加1—4月，全国商品房待售面积同比增长14.8%，增速比上月提高0.6个百分点

最近传来一条能让市场短暂欢呼的消息日前，中国人民银行，中国银行业监督管理委员会联合发布通知，对使用贷款购买普通自住房的居民家庭，首套商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于同期贷款市场报价利率减20个基点，第二套商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行

虽然二套房利率下限没有调整，但是前期大部分城市已经取消了房贷认定和贷款认定，换房需求按照首套贷款执行因此，此次首套利率下限下调，为银行继续下调房贷利率留下了空间，有利于降低刚需和改善型需求的购房成本

RealData数据显示，4月份，百城首套房贷款平均利率为5.17%，距离最新的4.4%下限仍有较大差距我们预计，未来可能会有更多城市的房贷利率下调，取消房贷认定和贷款认定的城市也会相应增加所以从这个角度来说，国家房贷降息有望改善房地产销售持续下滑的趋势

目前，中央正在不断加大房企流动性风险化解力度，但房企债务风险并未得到有效全面改善，成为制约房企投资拿地的根本因素未来，地方政府和金融机构需要切实出台房企债务清偿细则，如积极支持房企再融资，特别是放开优质上市房企M&A融资，加快重点房企风险处置等