公募REITs周岁：12只产品业绩表现稳健仅一只产品跌破发行价

2021年5月首批公募REITs获批至今已有一年。

目前市场上共有12只公募REITs，发行规模总计458.41亿元。

今年4月发行的华夏交建REITs以94.15亿元的募资规模拔得头筹，成为目前市场上规模最大的公募REITs产品。

今年4月7日中交建REIT首日募集时，公众投资者单日认购规模超过840亿元。

公告显示，公众投资者有效认购申请的实际确认比例仅为0.84%，配售比例创公募基金历史新低。

截至记者发稿时，除12只已上市的REITs外，仍有4只产品处于审批阶段。

其中，郭进基金管理有限公司的铁建渝黔高速封闭基础设施基金产品也是首批申请的公募REITs产品，但时隔一年，仍未获批。

表现基本符合预期。

与传统公募不同，公募REITs属于基础设施范畴。

根据《公开募集基础设施证券投资基金指引》，基础设施包括仓储物流，收费公路，机场和港口等交通设施，水电气热等市政设施，污染治理，信息网络，产业园区等基础设施，不包括住宅和商业地产。

由于基础资产的稳定性，公募REITs可视为投资收益稳定，风险适中的基金。

根据中信证券的研究报告，2021年首批9只公募REITs的年营业收入与EBITDA预期指引相比，分别为103%和98%。

2021年，除首钢绿色能源外，首批公募REITs的营业利润率均在55%以上，符合成熟资产的稳定盈利水平所有首批公募REITs年报现金分红全部超额完成，实际计划分红比例高达97%

目前2022年公募REITs对产权的分配率为3.4%，对经营权的分配率为7.1%。

有公募基金行业人士对21世纪经济报道记者表示，按照目前公募REITs的业绩来看，实际的产权收益率是高于分红率的，因为资产的增值部分只是体现在净值上，而这取决于资产运营能力考虑到疫情的影响，目前这个表现已经很不错了

目前首批公募REITs产品的战略配售份额即将解禁。

由于目前上市的公募REITs产品基础资产的未来现金流非常稳定，二级市场可流通份额相对稀缺，上市产品大多在二级市场存在溢价。

Wind数据显示，截至5月25日收盘，12只公募REITs产品中，仅有1只在二级市场跌破发行价，平均涨幅超过20%其中富国首只水务REITs涨幅最高，较发行价上涨39%

最近几天，9只首批公募REITs已全部发布解禁股份限制公告，期限为12个月的战略配售股份将于6月21日进入二级市场流通据统计，本轮战略配售份额解禁后，流通份额最高的产品流通份额占基金总份额的80%

解禁后，可在二级市场流通的产品份额将进一步增加，可进一步提升公募REITs在二级市场的交易活跃度与此同时，基金公司也在引入做市商，如华夏越秀高速REIT，博时招商蛇口工业园REIT等产品已经引入券商，提供做市服务北京某公募基金公司人士在接受采访时表示

市场扩张的政策支持

日前，国务院办公厅发布《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》《意见》指出，有效盘活存量资产，形成存量资产和新增投资的良性循环

在提到盘活存量资产的方式时，《意见》特别提出，促进基础设施领域房地产投资信托基金健康发展进一步提高推荐和审核效率，鼓励更多符合条件的基础设施REITs发行上市

此外，对维护产业链供应链稳定，加强民生保障具有重要作用的项目，在满足发行要求，符合市场预期，确保风险可控的前提下，可以进一步灵活合理确定经营年限，收益集中度等要求同时，建立和完善资金筹集机制，探索建立多层次的基础设施REITs市场

有券商人士对21世纪经济报道记者表示，中国拥有大量的基础设施存量资产，意见中提到的资金募集机制和一系列措施将极大地推动这些资产进入REITs市场，这至少是一个万亿美元的市场。

与此同时，目前上市产品扩容的研究进程也在加快募集资金是指基础设施REITs基金首次发行设立后再次募集资金，并将募集资金用于投资的行为

证监会表示，募集性是REITs产品的重要特征与首次发行一样，募集资金是REITs市场建设中不可或缺的环节引入REITs筹资机制，有助于上市的优质运营主体通过市场机制增持股份收购资产，优化投资组合，促进M&A活动，更好地形成投融资良性循环

日前，上交所和深交所分别就《上海证券交易所公开发行基础设施证券投资基金业务指引第3号——新购买的基础设施项目》和《公开发行基础设施证券投资基金业务指引第3号——新购买的基础设施项目》向全市场公开征求意见拟对公募REITs产品新投资项目的募集，信息披露，决策，审批等具体安排进行细化和明确

就募资而言，新项目的投资，发行方式，定价成为行业难点。

由于涉及原持有人和股权持有人的利益，新资产的定价需要权衡各方利益，做到公平此外，公募REITs涉及多个交易场景，其扩容细则落地仍需时日

事实上，虽然公募REITs市场火热，但投资者在选择时仍需注意辨别风险在谈到未来公募REITs的表现时，有公募基金行业人士对记者表示，公募REITs产品的收益直接受基础资产运行的影响，风险依然存在，尤其是一些受政策和疫情影响较大的行业其现金流很可能不及预期，投资者应理性看待