金地集团：行业下行难多金连续拿地恐难“落地”

日前，金地发布了2021年年报数据显示，2021年，金地实现营业收入992.32亿元，同比增长18.16%，房地产项目结算面积563.56万平方米，同比增长21.48%，结算收入883.63亿元，同比增长17.54%

行业大起大落之下，金地难以独善其身。

营利背离恐成常态

2022年初，万科董事长郁亮在集团年会上的一次发言，成为业界讨论的焦点郁亮表示，房地产行业的黑铁时代已经到来，资源配置要向三个主要任务倾斜:稳中提质，缩表清仓，长肌肉

3月30日晚间，万科发布2021年年报数据显示，万科2021年实现营业收入4528亿元，同比增长8%，归属于上市公司股东的净利润225亿元，同比下降45.7%公开资料显示，这是自1995年，2008年以来，万科上市31年来的第三次下跌

与经历过大风大浪的万科相比，2001年上市的金地无疑要年轻很多。

上市21年来，金地已经经历了4次净利润同比下滑2008年，金地实现净利润8.41亿元，同比下降12.86%，2013年，金地实现净利润36.09亿元，同比下降2.92%，2015年，金地实现净利润32.0亿元，同比大幅下滑19.94%，2021年，金地实现净利润94.1亿元，同比下降9.50%

虽然，金地四归净利润同比下降，但其中三归营业总收入保持增长。上述不愿具名的分析师告诉21世纪经济报道记者，“地产本来就是周期性行业，就算是净利润额没有下滑，增速也肯定是放缓的。”。

显然，金地对此也颇为忌讳，并在2021年年报中详细解释了归母净利润下滑的原因金地在2021年年报中提到，2021年是新冠肺炎全球爆发的第二年疫情不确定，叠加行业政策，金融环境等因素影响过去一年，房地产行业经历了供需两端的深度调整，行业整体运行呈现下行趋势受年内市场低迷和疫情影响，公司2021年工程结算规模和毛利率不及预期，归属于上市公司股东的净利润94.1亿元，同比下降9.5%

目前，房地产企业及其员工的一个普遍共识是，2022年房地产行业的内部运营和外部环境仍将充满挑战在每一次危机都有很大概率归母净利润下滑的金地，面对不确定的环境，如果不能及时做出应对，营业收入偏离归母净利润可能会成为常态

很难连续落地。

面对房地产行业的波动和前景的不明朗，金地无疑在积极推进多元化努力，意图打通第二条增长曲线，实现自身的新发展。

在商业物业管理方面，金地表示，购物中心期末平均出租率在90%以上，成熟期末写字楼平均出租率达到95%以上淮安金地广场，南京河西金地广场年内成功开业，商铺同步开店率超过95%苏州金地广场，南昌金地广场开业筹备工作稳步推进，同时新收购广州花都TOD大型综合体项目，补充商业物业储备但从年报数据来看，金地十个开盘半年以上的商业项目，出租率仅为73%

地产方面，金地以伟信为品牌名片的工业产品成功实现了第二次产品迭代，标准化率进一步提升，年内，金地新收购北京坤鼎项目，广州创智汇项目，上海安富仕项目等7个项目，新增管理面积190万平方米但年报数据显示，不少项目遭遇入住率低的窘境

长租公寓方面，成熟项目平均出租率稳定在94%以上，达到行业标杆水平，年内收购的首个轻资产项目深圳凯丽花园，三个月就租满，实现了长租公寓的管理和品牌的输出。不过，有商业的，节奏控制得好的房企是好一些，金地底子是薄了些。

物业服务方面，金地智慧服务通过单一项目扩张，收购双轮驱动，新增签约面积超过7000万平方米截至2021年底，签约经营面积已超过3.3亿平方米，其中71%为对外拓展，15%为非住宅业务但从年报数据来看，金地物业管理业务的毛利率仅为10.07%，缺乏地产支撑的金地智慧服务虽然具有很强的市场性，但盈利能力非常有限

同时，上述战术上的努力，并不能掩盖金地在战略层面对传统拿地开发和销售的重视。

2021年，金地投资地块111个，总投资约1309亿元，总土地储备约1636万平方米，其中股权储备约648万平方米一二线城市投资占比65%，一线城市投资大幅提升至34%截至报告期末，金地已进入中国78个城市，总土地储备约6，398万平方米

一个更令人惊讶的事实是，金地在全国十余个城市的市场中均位列前十，其中大本营之外的上海，金华，呼和浩特，徐州，昆山市场份额排名第一但是，除了上海，其他城市都已经遇到了发展的困难，房地产的销量和销售面积都出现了较大幅度的下滑同时，在地区营业收入构成中，东北地区营收增速最高，达到141.81亿元，毛利率遥遥领先其他地区，达到34.95%

很多产品很难识别。

从招各种险的时代一路发展到现在的金地，除了金地这块金字招牌，一直缺少一个熟悉的产品体系。

资料显示，金地已形成华南，华北，华东，华中，华西，东北，东南七大区域的全国布局，在全国78个城市精耕细作推出了绿，棕石，天晶，时嘉，风华，惠惠等多个产品系列，满足不同消费价值观，不同家庭生命周期客户的需求金地基于对客户生活方式的前瞻性研究，推出了家+，360°健康家居，生活智能家居，微气候小气候智能决策系统，趣等一系列通用标准化研发成果

金地进一步表示，在产品系列标准化方面，公司已经形成了多条产品线，经过近十年的发展迭代在智能化方面，生活智能家居产品在市场上推出较早，为客户提供覆盖家庭，社区，物业的系统化，一站式解决方案户型方面，形成了家+户型R&D体系，并针对先入先改，改善等不同买家打造人性化细节设计未来，金地将继续以自身品牌实力打造有竞争力的住宅产品，引领高品质生活发展新潮流

但不可否认的事实是，除了项目位置，价格区分，整体设计布局等容易被感知的因素外，金地并没有让人印象深刻的代表性产品在房地产行业竞争日益激烈的背景下，金地在如何提高客户认知和品牌感知上还有很长的路要走